はじめに

皆さま初めまして!!
私、株式会社いざ売るカンパニーの社長「一棟 売男♂の44歳」
何??話す前に私の経歴を言えって??そんな話す程の経歴を持っているわけじゃないですが・・・
恐縮ながら自分語りさせていただきます。
大手不動産会社で不動産仲介を中心に幅広く担当した後独立し、今のいざ売るカンパニーを立ち上げました。
以上!!ねっ、聞くまでもないでしょ。。。すいません。。。
あっでも、「マンションを高く売りたいじゃと?なら売男に相談じゃろ」って本を出してます。。。
すいません。。。
今後部下の「区分 良子」と一緒に、不動産についての注意点などを長年不動産の仕事に従事してきた経験から恐縮ですが、お話させていただきます。
すいません。。。
初回の今回は不動産売却の際に発生する確定申告の流れについて気を付けるべき事をお話させていただきます。

1. 譲渡所得の課税

まず、個人が土地建物等を譲渡した場合は譲渡所得となり、これは分離課税制度に従う事となります。

分離課税制度とは、国税庁のホームページを見ると、所得税は各種の所得金額を合計し、総所得金額を求め、これについて税額を計算して確定申告によりその税金を納める総合課税が原則ですが(法人が土地建物を譲渡した場合にはこの原則のまま)、一定の所得については、他の所得金額と合計せず、分離して税額を計算し、確定申告によりその税額を納める事となりますと書かれています。

これにより、税率を低く抑えることができたり、いろいろな特例で税額の控除や税率の軽減が受ける事ができます。

税率は、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える長期とそれ以下の短期で大きく変わり、当然長期譲渡所得の税率の方が低く設定されております。

2. 譲渡所得の課税の特例

前にお話したとおり、せっかく特例が設けられているのですから、その特例を受けられるかどうかをまずチェックしなければいけません。

主な特例は特別控除の特例として居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除(譲渡益から3,000万円を控除する)や軽減税率の特例として居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などがあります。

他にもやや特殊な収用交換、交換・買い換えの特例などもあり、また、平成21年および平成22年に土地等を取得した場合の特例制度として長期譲渡所得の1,000万円特別控除の特例(譲渡所得の金額から1,000万円を控除する)などもあります。

3. 譲渡所得の税額の計算

譲渡所得の税額の計算方法についても簡単におさらいしておきましょう。

まず、譲渡収入金額より取得にかかった費用(土地や建物の購入代金、建物の建築・増改築・整地・水道・ガスなどの整備や取り壊しが必要な場合の各費用、取得にかかる各種税金、仲介手数料、取得の為の借入金利で使用開始前の期間に係るものなど)と譲渡費用(譲渡時の仲介手数料、印紙代、広告費、測量・鑑定料、取り壊しや補修費用、買主との交渉の為に要した交通費・通信費など)の必要経費を差し引き譲渡所得の金額を差し引き譲渡所得の金額を算出し、そこから特別控除があれば差し引いて課税譲渡所得金額が算出されますので、これに税率を乗じて税額となります。

4. 申告の際に気をつけなければならない事

申告書類には確定申告書の他に、譲渡所得計算金額算出の計算用として「譲渡所得の内訳書」という必ず提出しなければならない重要な添付書類があります。

この書類に税額の計算方法で説明した譲渡収入金額や取得にかかった費用、譲渡費用を書き込み提出をするのですが併せて

  • 譲渡・取得それぞれの売買契約書(金額・所在・面積・契約者の分かるもの)
  • 取得費・譲渡費用等の領収証(支払日や支払い金額支払先の分かるもの)

が必要となります。
(国税庁のホームページに譲渡所得申告チェックシートというものがあり、そこには提出に必要な書類ではなく、提出をお願いしている書類となっていますが、何の資料も添付しないで申告をした場合、税務署からの問い合わせが、かなり高い確率でくることでしょう)

また、これらの書類に適正な収入印紙が貼付され消印されているか確認してください。
売買契約書では、貼付漏れ・消印漏れがあると「過怠税」というペナルティがあり、領収書の収入印紙の貼付漏れは、発行した業者に過怠税が課されます。

以上が申告に必要な書類ですが、大抵は契約書しか保管していないケースがほとんどです。
多くの不動産業者は契約の際、社名入りのファイルに契約書類・領収証などをセットにして手渡してくれます。
後日決済が行われる場合でもファイルを持って行き決済時の領収証やその他書類もファイルし、契約書だけ別に保管したりせず、そのままファイルで大切に置いておくようにしましょう。

但し取得費用については、もし領収証等が無い場合や詳細が不明な場合には、概算取得という方法が認められており、譲渡収入金額に5%を乗じて算出できます。

他に注意しなければならないのは、自己使用から賃貸用に転用しその申告をしていないケースです。
自己使用で無いという事になれば、居住用の特例がとれなくなります。
更に、自己使用と賃貸用では減価償却の計算方法が変わってきます。賃貸に転用したのに申告していないと過去の分も申告が必要となり、その時の取得資料がないと償却費が無いという事になってしまいます。

以上が譲渡所得申告の際の注意事項です。
皆さんおわかり頂けたでしょうか??恐縮ですが、これにて終わりにさせていただきます。すいません。。。
また次の機会にお会いさせてください。