不動産は十軒十色

今回は不動産売却に関する価格の決定方法についてご紹介していきます!!
ここでいう「不動産」とは、不動産会社が主に取扱う新築住宅や中古住宅やマンション、土地や事業用の収益物件などの事を言うの。

不動産は、一つとして同じものはありません。
人が十人十色である様に、不動産も十軒十色、顔やスタイル、個性があります。

では、この定価のない不動産がどの様な行程で価格が決まるのか?
簡単に言うと…
売りたい人がいて、売りたい価格があります。
買いたい人がいて、買いたい価格があります。
多くの人に好まれる地域は高く。あまり人気がない地域は安く。
オークションをイメージして頂けると分かりやすいかもしれませんね。
売主、買主両者の折り合いがついた金額が、その不動産の価格です。

しかしながら、売りたい価格があったからと言って、余程の付加価値がない限り、相場というものがあるの。
いわゆる相場から逸脱した価格設定では売れる見込みがありません。
その為売却するにあたっては、どのくらいの金額であれば売れる見込みがあるのか査定をする必要がでてきちゃうの。

不動産の査定とは

では、不動産の査定とはどんなものかご説明して参りましょ~!!

不動産の鑑定の際に用いられる方法には主に以下の3つの方法があります。

☆取引事例比較法
☆原価法
☆収益還元法

売却の目的に関わらず、極力3つの方法で評価するのが良いとされているのよ。

しかしながら、実際の不動産の査定においては、一般の方が分かりやすい「取引事例比較法」が多く利用されています。

では、「取引事例比較法」を含めた3つの方法を詳しく説明するわね!

「取引事例比較法」とは
査定物件の近隣の類似物件販売事例や、成約事例をもとに評価するものです。

例えば、売却しようとしている不動産の隣の家が売りに出ていて、その価格が広告などに出ていれば、「隣の家よりウチの方が家が新しいからもう少し高く売れるのかな?」と、言うのは容易に想像がつくからです。

「原価法」とは
同程度の不動産を作るとしたらいくらぐらいなのかを算定し、減価修正を行い価格を求める方法です。

「収益還元法」とは
対象の不動産を賃貸などで運用したとした場合に生み出されるであろう収益を想定する方法です。

このほかに、土地の価格査定をする際に参考とするものとして、以下のような価格を基準に見る場合もあるの。

その他の価格査定基準

ニュースや新聞などで一般の方が目にするのが多いのは、市町村長が公開している「公示地価」というもので、不動産取引を元に基準値の地価を発表するものがあります。

また、「路線価」と言って、固定資産税などの標準価格の指標となる国税庁が道路ごとに公表している価格もあります。

上記の公示地価や路線価をもとに、敷地に接する道路の方位や道路自体の種類や幅員、敷地の形などでプラスポイントやマイナスポイントを計算していきます。

道路の方位では、一般的には敷地の南側に道路があるものを南道路と言います。
一番人気のある方向の道路です。
都市部では特に敷地が狭い場合が多く、建物を建築した場合に南道路だと日当たりの良い家が建てられるため人気です。
方位の人気順(評価の高い順)で言いますと
南道路→西道路→東道路→北道路という順番なんです。

また、道路の種類としては公道と私道の別があり、国や県、市町村長で管理している道路が公道です。
私道より人気があるんですよ。

敷地の形で言いますと、整形地と言われる正方形の土地に建築すると、建物の間取りの自由度も高くなるため一番人気です。
このほか長方形や三角形の土地、敷地延長の土地は旗竿地といって、文字通り旗と竿の形状の入口が路地のようになっている敷地などがあります。

この様な複雑に絡み合う物件に関する状況により、調整を行います。
定価がないので不動産会社の営業方針により、価格査定の金額は多少のズレは出てきます。
また、不動産会社の買取の場合の査定は通常取引とは異なるため、別の計算方法となります。

依頼方法

一般の方が不動産会社へ売却依頼をする際には、依頼の方法が3つあります。

①専属専任媒介…依頼した不動産会社のみが買主を探す事ができます。売主自ら買主を探し取引することはできません。有効期限3ヶ月が上限

②専任媒介…依頼を受けた不動産会社が中心となって買主を探します。他の不動産会社に重ねて依頼することはできませんが、売主自らも買主を探す事ができます。有効期限3ヶ月が上限

③一般媒介…売主自らが複数の不動産会社に販売依頼を行います。

①②の方法で依頼をした場合、依頼を受けた不動産会社は指定流通機構へ物件情報を登録する義務があります。
不動産流通機構へ登録する事により、全国の不動産会社へ売却物件情報を配信することとなります。
このような状況になるため、依頼した不動産会社以外の不動産会社が一斉に買主を探すことになります。

このような仕組みがあるので、より多くの不動産会社に査定を依頼する事で有利な条件になるわけではなく、高額査定をする会社なら、必ず高く売れるのかというと全く別問題です。
なぜなら、その不動産を買うのは高額査定をした不動産会社ではなく、不動産購入を考えている一般の方だからです。

当たり前のようですが、愛着ある我が家を高額査定してもらえる不動産会社があると、売主としては嬉しくなるわけで、その不動産会社に依頼をしてしまいたくなるのが人情です。
そういった心理を利用して高めに査定をしている会社もありますが、実際に反響がなければ価格を下げませんか?と、提案する形になるので結果としては最初の査定どおりの金額で販売することはできません。

逆に安く査定されたとしても、ご自身のご希望価格で売却の依頼をする事も可能です。
媒介契約は、宅建業法により有効期限が定められています。また、いつでも取り下げる事ができ、特別な依頼をしない限り費用はかかりません。

このような形で価格は決まりますが、タイミングが合えば高値で取引される場合もあります。

住居用物件であれば、転勤をキッカケに住宅購入する方も多い春先には物件を探している人(需要)が多くなりますので、良い条件で取引出来る場合もあります。
また、物件の隣地所有者が購入者の場合、地続きで所有したいと考えていれば、2度と出て来ない物件となる為、通常より高めに取引される事もあります。

冒頭で申し上げた通り「十軒十色」、不動産はご縁物なのです!!