私、区分良子婚活真っ盛りの30歳!!
現在は株式会社いざ売るカンパニーで一棟 売男さんのもと、不動産売買に悩む方々に対してのサポートをしております!
今回は不動産売却時に必要な書類のことを中心に話していくわね!

不動産の売却と権利

不動産の売買は、食品や衣料品など日常の商品を売り買いするのとは様子が異なります。

不動産には「権利」というものが存在するの。

不動産を所有するという事は、この「権利」を持っている事を第三者にも明確にする為に、法務局にて登記申請を行うものなの。
不動産の売却とは、土地や建物の形あるものを買主に渡すだけではなく「権利」をも移転する必要があるんです。

以前はいわゆる、「権利証」と言われ文字通り権利を証明する為の証書でしたが、今現在はオンライン化が進んでいるのです。
その結果、平成17年よりオンラインシステムが整備された登記所にて、新たに権利移動があった不動産については「権利証」に代わり「登記識別情報」というものが発行されることになりました。

売却するにあたり、必ず必要となるものがこの権利証もしくは、登記識別情報です。
個人の特定の証明でもあり、所有権移転登記の為に必要です。(紛失した場合は手続きが必要です。)

次はこういった不動産についての、売却の準備から売却後に必要な書類についてまとめていきますよ。

売却の準備から売却後に必要な書類

売却の査定や依頼の際に必要なもの
(出来る限り多くの書類を揃えると、査定などもスムーズです。以下、物件によっては該当しない不要な書類もあります。)

◎身分証明書(運転免許証など)共有者が複数の場合全員分
依頼する本人である事の確認のため。
◎権利証もしくは登記識別情報
依頼する本人の所有する不動産である事を確認するため。
◎固定資産税の納税通知書(もしくは、公課証明)
日割り計算で税金の分担をする為、買主に計算の元になる金額を証明するため。
◎対象不動産の登記簿謄本
借入状況などの登記内容を確認するため。
◎住宅ローンの残債が確認出来る書類
売却出来た際にローンを全て返済する必要があるため。
◎公図
土地の大まかな位置や形状を確認するため。
◎土地測量図面など測量や境界に関わる書類
土地を測量した際に作成される図面で、土地の大きさを確認するため。
◎建築確認済証や検査済証
どのような申請で建築された建物なのか、また増改築などがないか確認するため。
◎保証書など
◎マンション管理規約や使用細則(管理費や修繕積立金、駐車場使用料など含む)
買主が知るべきルールを引き継ぐため。知らずに購入してしまうと購入の目的が達せられないような事があります。(犬を飼いたかった、事務所として使いたかったなど)
◎購入当時のチラシや、パンフレットなど
物件の特長や長所などのキャッチコピーが掲載されていると、一目でイメージしやすいため。

買主が決まり、引渡しをする際に必要なもの
(査定の際に必要な書類と重複するものがありますが提示するだけではなく、買主に物件とともに引渡すものです)

◎印鑑証明書 共有者が複数の場合全員分
有効期限内でコンビニ発行のものは利用制限があります。
◎実印 共有者が複数の場合全員分
◎身分証明書(運転免許証など)共有者が複数の場合全員分
上記3点については、本人の同意なく間違えて権利を移動してしまうと大変な損害が出てしまうため、厳重な本人確認をし本人の委任のもと、所有権移転をするためです。一般的には司法書士が確認し使用します。
◎評価証明
不動産の評価が記載されている役所にて取得出来る書類で、不動産を登記する際の登録免許税を計算する為の基準となるもの。

このほか、状況によっては引渡し時に準備が必要な書類としては
◎住民票
登記されている住所が現住所と異なる場合に、住所変更の手続きに使用します。
◎抵当権抹消の書類
住宅ローンが残っている場合に、借入をしている銀行にて事前に手続きをします。

◎土地測量図面など測量や境界に関わる書類
◎建築確認済証や検査済証
◎保証書など
◎マンション管理規約や使用細則など
◎カギ

売却後に必要なもの

◎譲渡所得税の申告で必要な書類
(後記特例利用の場合においても共通の必要書類)
確定申告書・納付書用紙(納税がある場合)
譲渡所得の内訳書
譲渡時の書類
・売買契約書コピー
・売買代金領収証コピー
・固定資産税精算書コピー
・仲介手数料等譲渡費用領収書コピー
・売却の為に行なった増改築の請負契約書・領収書コピー
譲渡した土地・建物の全部事項証明書

取得時の書類
・売買契約書コピー
・売買代金領収証コピー
・固定資産税精算書コピー
・仲介手数料等取得費用領収書コピー

◎個々の事情により特例が利用できる場合に必要な書類
(追加で必要な書類)
*不動産譲渡益が出た場合
○居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(3,000万円の特別控除)
売却した日から2か月を経過した後に交付を受けた、除票住民票(自分が住んでいた証明)

○マイホームを売ったときの軽減税率の特例(長期所有10年超)
売却した日から2か月を経過した後に交付を受けた、除票住民票(自分が住んでいた証明)

○特定のマイホームを買い換えたときの特例
売却した日から2か月を経過した後に交付を受けた、除票住民票
買換え取得資産(購入物件)の書類
・売買契約書コピー
・売買代金領収証コピー
・固定資産税精算書コピー
・仲介手数料等取得費用領収書コピー
・増改築時の請負契約書・領収書コピー
耐震基準適合証明書(築年数基準を超えた建物)
保険加入証明書等(築年数基準を超えた建物)
購入物件の土地・建物の全部事項証明書(10年以上の所有を証明)
購入物件の所在地の住民票
戸籍の附票(10年以上の居住を証明)

*不動産譲渡損が出た場合
○マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却した日から2か月を経過した後に交付を受けた、除票住民票
買換え取得資産(購入物件)の書類
・売買契約書コピー
・売買代金領収証コピー
・固定資産税精算書コピー
・仲介手数料等取得費用領収書コピー
・増改築時の請負契約書・領収書コピー
購入物件の土地・建物の全部事項証明書
購入物件の所在地の住民票
購入物件の借入金残高証明書(年末残高)
居住用財産の譲渡損失の金額の計算に関する明細書
翌年以降に繰り越される特定居住用財産の譲渡損失の金額の計算書
売却したマイホームに関する書類
登記事項証明書や売買契約書の写しなど(所有期間が5年を超えることの証明)

○特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却した日から2か月を経過した後に交付を受けた、除票住民票
特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
売却したマイホームに関する書類
登記事項証明書や売買契約書の写しなど(所有期間が5年を超えることの証明)
譲渡資産の借入金残高証明書(売買契約日の前日における)

*相続による場合
○相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
相続税の申告書コピー

さいごに

このように、不動産売却には様々な税金などが絡んで来ますので、上記の様な知識を踏まえて計画的な売却をすると、軽減税率適用や控除が受けられ場合があります。
特例を受ける為には適用条件がありますので売却に際してはご自身の条件を良くお確かめになる事をお勧め致します。
(特例は、2015年9月現在)国税庁HP参考