私、区分良子、仕事を言い訳に恋を一時休止中の30歳!!
最近犬を飼おうかなと思っています。ヤバいですかね。
現在は株式会社いざ売るカンパニーで一棟 売男さんのもと、不動産売買に悩む方々に対してのサポートをしております!
今回は築年数が古いマンションの売却について話していくわね!

価値観は人それぞれ、マンションの好みも人それぞれ

「自宅マンションの売却を考えているのですが、うちのマンション古すぎて・・・古いマンションなんて売れるんですか?」と、ご相談のお客様がいらっしゃいました。

一般的に、それぞれ自分が良しとする条件の物件ではないと、売れないのではないかと考える方が多いものです。
家も車も何でも新品じゃないとイヤ!って思う人は、中古住宅を欲しがる人なんていないんじゃないか?って、思うものです。

でもクラッシックな車が好きで、あえて古い車を購入する人も少なくないですよね!

価値観は人それぞれですし、用途もそれぞれなので古いからといって売れないと決まったわけではありませんから、心配しないでくださいね。

中古マンション購入者の特徴

では、どのような人が中古マンションを購入しようとするのかを探ってみましょう。

  • 中古マンションは実際のお部屋を見て環境や状況が体感できる
  • 同一エリアの新築マンションに比べて価格が安い!
  • 新築と違って、自分好みに心置きなくカスタマイズできる!
  • 検討エリアが限定的な条件では新築より選択肢が多い。
  • 価格が下がっている状況で購入するので、下落率も低くなる物件が多い。
  • ビンテージ・レトロ感が好き。

以上のように、中古マンションには沢山の魅力があるのです!

中古マンション購入者側が気になる点

中古マンション購入者側が気になる点としては、建て替え問題が出てきます。

  • 区分所有のため
  • 個々でリフォームなどをしているため
  • 大金をかけている人もいれば、購入後いっさい手をかけない人もいるため
  • いざ建て替えするとなっても、占有部分の状況に関わらず占有面積に比例した費用負担となるため

実際には簡単に建て替えが進まないのが現実ですが、大規模修繕などで、修繕積立金を使い切ってしまっていたり、積立金が少なく修繕がままならない状況だと、購入する立場からみると不安要素が大きくなる部分です。

建築年数が経過しているマンションでは、建替えを行う際に修繕積立金などからの支出と規模を大きく出来る場合は、新規居住者の購入費などから、余剰の敷地があれば売却を行って建替え資金に充てるなどして、現在の所有者の実質負担が少なくなるように計画をしていくので、敷地面積にゆとりがある物件や、世帯数の多い物件は負担率が低くなりますので、売却しやすい物件という事になります。

また法改定により、同規模以上の建て替えができない場合もあるので、過去の建築当時の状況とは変わってくるので要注意ですよ。
売主として修繕積立金の状況も確認しておき、十分な計画がなされている物件の場合は売却時の強みになる場合もありますね!

また、昭和56年5月31日までに建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で作られています。

昭和56年6月1日から建築基準法が改定になり、新耐震と言われ、それまでより基準が厳しくなりました。地震による倒壊の心配が少ないため、一般的に中古マンションを購入する際の基準にされやすい部分です。
ただ、旧耐震が一概に地震に弱いかというとそうとも限りません。
耐震診断を行って新耐震の基準に適合している物件も少なくありませんので、古くてもこのような耐震診断があれば、かなりのプラスポイントになります!

「住宅ローン控除など税金の軽減等を受けたい」という人にとっては、築年数や面積の条件がありますので、築25年以内。占有面積50平米以上の物件が選ばれます。

占有部分のリフォーム

次に、占有部分のリフォームに着目してみましょう。
占有部分の給排水管について、工事は区分所有者が行うマンションが多いので、この工事をしていない古いマンションではかなりの劣化が進み、赤い水が出てくる場合があります。

給排水管の入れ替えを含め大規模なリフォームを行う場合は、少なくとも300万円以上の工事費用がかかります。
リフォームと物件価格の合計が新築物件や近隣の築浅物件より割安になるようであれば、大規模な工事を行う方向で購入を検討する人も多くなりますので、設備が古く大規模なリフォームが必要と思われるマンションの場合には、物件の売り出し価格を抑え目な金額で設定すると注目度があがります。

「では、リフォームを行ってから売りに出したほうが良いのでは??」

たしかに第一印象は大切です。
リフォームやリノベーションされた物件は見たままが完成状態ですから、買い手にとってはイマジネーションを働かせなくても良い状況になりますね。
リフォーム工事について自身で考える必要がなく、家具の配置程度を考えれば十分といった状況となるので、購入目的が立地や価格を重視している人にとっては、リフォーム済みの方が好都合な場合があります。

また、購入者が住宅ローンで検討している場合は、多くの銀行でリフォーム費用については別口でリフォームローンを組む形になるため、借入条件が厳しくなり希望の物件購入ができなくなる可能性が出てきます。
その点、リフォーム済みの物件であれば購入価格として住宅ローン1本で組む事ができます。

上記2点は、リフォーム済みの物件のメリットであると考えられます。
購入者の状況によってはリフォーム後の引き渡しを条件とするのも良いでしょう。
売却する側も、売却時のリフォーム費用は売却益が出た場合に経費として控除する事も可能です。

一方、中古物件を購入して自分好みにカスタマイズしたい買い手や、価格さえ安ければ内装や設備はどうでもいい人にとっては、売主側の好みで行ったリフォームは全くもって余計な事になってしまいます。

また、工事費用についても何十件もまとめて材料を注文する業者がリフォームを行う場合とは違い、一般の人がリフォームを行う方が、工事費用は割高になります。買う方の好みもありますので、一般の方がリフォームを行って売りに出すのはあまり得策ではないと考えます。

ましてや、居住中に売りに出す場合はリフォームを行うのも難しいですし、できる限りの清掃を行って清潔な状態を心がけたり、自己でリフォームを行った内容については記録を残しておくと、購入希望者があった場合に履歴の説明ができますので、極力工事の請求書や領収証などを保管すると良いかと思います。

まとめ

中古マンションを売却する際には、物件状況の告知書や付帯設備表にて売主が把握している限りの不具合を買主に告げ、不具合を了承の上で契約する事も少なくありません。
当然、「価格的な折り合いをつけて」といった条件になる場合が多いです。
また、マンション全体の管理状況が芳しくなく、建物についての瑕疵(欠陥)があるかもしれない場合は、「瑕疵担保責任は負わない」と、いう条件の契約を選択する事もできます。
主に価格次第という事になりますね。

売却マンションの個性に合わせ広告形態も変わってきますよ。
新聞広告をよくご覧になるのは比較的高齢の方が多いですし、ポータルサイトを見て検討するのは比較的若い世代ですね。
例えばエレベーターの無い物件は、ご高齢の方は選択しない事が多いですので、そういった物件は新聞広告よりも、ポータルサイトのほうが反響があったりします。

なので、多くの媒体で広告を行うことで早期成約となる確率が上がります。
多くの媒体で広告をしている仲介業者に依頼するか、依頼した仲介業者に多くの広告を許可するように依頼をするなど検討しましょう。