私、区分良子、恋に恋する30歳!!
未婚彼氏なし。
好きなお酒はレッドアイ…ではなく、芋焼酎のお湯割り梅干し入り!
現在は株式会社いざ売るカンパニーで一棟 売男さんのもと、不動産売買に悩む方々に対してのサポートをしております!
今回はマンションを売りに出そうとしたら競合物件がいっぱい!!
そんな時はどうしたらいいのかを話していくわね!

決断力

「我が家より眺望の良さそうな同じマンションの○階、間取りも同じで3LDK○○○○万円!
でも、うちは南向きで日当たりが良いし!眺望よりも日当たりの良いほうが人気でしょ?
当然うちの方が高く売れるよね?
あれ?うちより築年数の新しい隣のマンションも売りに出てるぞ!広さも同じだから新しい分あちらのほうが高いかなあ?うん?この値段で売りに出てるの? そうすると・・・うちはいくらで売れるのかな?」

このように同一エリア内や同じマンション内で、中古マンションとして売り出されている物件と競合してしまい、思った価格で売れない・・・
さて、そんな時どうするか!!

ズバリ!「決断力」です。

おしまい。

いやいや、決断するには判断材料が必要ですよね〜
売主様の性格的な要素や売却理由、状況にもよりますが。

同じ様な条件の物件が多数出ている場合、購入を検討している側としてはよりどりみどりの買い手市場になってしまいます。
このような状況になってしまった場合、競合物件の中でより良い条件にしなければ選ばれないので売る側の立場はどんどん悪くなります。
下手をすると、人気の無いエリアなのかも?と、勘違いされてしまう可能性もあるのです。
競合物件がたくさんある状況というのは、偶然の場合が多いのです。

選択する決断力

レストランなどで、お昼時でもないのにいつもより混み合っているような事があるのを経験された方は多いと思います。
それと似た状況です。直接的な原因があるわけではなく“たまたまのタイミング”なのです。
では、そういう状況のレストランに到着した場合、店に入るか止めるかの(売りに出すかやめるか)選択がでてきます。
入らなかった場合(売りに出さなかった場合)は他の店を探すか、時間をずらすか、食べるのを諦めるかの選択となりますよね。
入った場合(売りに出した場合)も時間がなかったり、お腹がぺこぺこだったりしたら早く食べれそうなメニュー(早く売れる金額)を選びますよね。
急いで食べなくても良い場合は、ゆっくり選んで(希望の売却価格で)待てば良いですし。

中古マンションの査定は、成約事例などを基準に行いますが、売却開始時の価格は近隣の類似物件の売り出し価格を基準にする事が多いのです。
新しいマンションをすぐに売り出す場合、そのマンションの初めての中古物件となれば、中古売却事例がないので新築時の価格が基準になります!
一般的な地域のマンションの価値は築年数の経過と共に下がっていきますので、少しでも高く売りたい場合は少しでも早い決断をすることが必要です。

特に同じマンション内で売り物件が多数ある場合は、購入希望者の選択が非常にシビアになります。こうなると価格競争となってしまいますので注意が必要です。

売却価格を下げるのも一つの決断

売却希望価格と近隣の販売価格に価格差が少ない場合は、思い切って価格を下げてしまうのが得策の場合があります。
金額を下げなければ良かった!と思われる人もいるかもしれませんが、タイミングを逃して売れずに維持する費用(管理費や積立金、固定資産など)も、ばかになりません。

購入を検討している側の人は、目を皿のようにして情報収集をしますので、売り出し価格が近隣より割安に感じると早めに反応を示します。

昨今では、バブル時に高値で販売されたマンションの購入者が不景気のあおりを受けて、住宅ローンの支払いが難しくなり任意売却をする事例が増えております。そういった事情があって急いで売却するために市場価格より安値で取引される物件も多いのです。

この様な物件が競合してしまった場合、一般的には売却理由が大々的に広告されるわけではないので、初めてこのエリアの物件を探した人にとってこの価格が基準になってしまうので、同時期に販売している場合は非常に不利な状況に置かれます。

不利だな!と思った場合は希望の売却価格と近隣販売物件(通常価格ではない価格)との価格差が大きくなるので、販売時期を変えたほうが良いかもしれません。
少子高齢化が進む現代日本では、物件余りが出てくるため一部地域を除いては価格の下落が止まる気配はありませんので、時間の経過と共に下落の一途を辿ります。

また、地域の特性にもよりますが売り物件が多い地域の中には、高齢化が進みゴーストタウン化していくようなエリアもあります。
ゴーストタウン化していく所は、じっくり待てば高値で売却できるわけではありません。
需要がない地域の競合は厳しいものとなりますので、安くしてでも早く売却する事が重要です。

ただし住宅ローンが残っている場合は、残債を返済しなれば売却ができません。
買い換えなどで、新たに購入した物件に残債を合算して借入を行うか、売却価格で返済しきれない分は手持ちの貯金から支払うかを選択しなくてはなりません。

価格が下落するのが分かっていても、返済の目処が立たない限りは売却する事はできませんし、価格を下げるには限界が出てきますので、売りたい時に売れるわけではないのです。

まとめ

売却の際には資金についてや、近隣のマンションの相場などある程度ご自身で下調べも行いつつ、いくつかの不動産会社に相談なさることを私、区分良子はお勧めします!