私、株式会社いざ売るカンパニーの社長「一棟 売男♂の44歳」
今回は恐縮ですが「マンション売却で発生する確定申告」についてお話しさせていただきます。すいません。。。

確定申告とは

マンションを売却したことによって所得が生じた場合、これを譲渡所得として、他の所得と区分して計算します。
この制度を分離課税制度と言って、他の所得金額と合計せず、分離して税額を計算し、確定申告によりその税額を納める事となります。

確定申告というのは、年末調整のある給与所得以外の収入がある場合、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じたその所得を計算し、確定申告書を提出し、申告・納付する手続きの事です。

売却したマンションの所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、適用する税率が異なります。なお、譲渡所得がマイナスの場合には、課税される事はありませんが、場合によっては給与などの取得と損益通産や繰越控除で税金を抑えることが出来るというメリットが生じる為、損失が出た際にも確定申告をおすすめします。

確定申告しないと・・・?

それでは、確定申告を行わなかったらどうなるのか。
納付が定められた期限に遅れると、法定納期限の翌日から完納の日までの延滞税がかけられ、併せて納付しなければならなくなります。

延滞税の計算は、
 ①=納付すべき本税の額(10,000円未満の端数切捨て)×延滞税の割合(平成26年1月1日以降では、年「7.3%」と「特例基準割合(各年の前々年の10月から前年の9月までの各月における銀行の新規の短期貸出約定平均金利の合計を12で除して得た割合として各年の前年の12月15日までに財務大臣が告示する割合に、年1%の割合を加算した割合)+1%」のいずれか低い割合を適用)×期日(日数=納期限までの期間及び納期限の翌日から2月を経過する日までの期間)/365日

 ②=納付すべき本税の額(10,000円未満の端数切捨て)×延滞税の割合(平成26年1月1日以降では、年「14.6%」と「特例基準割合(①と同じ)+7.3%」のいずれか低い割合を適用)×期日(日数=納期限の翌日から2月を経過する日の翌日以後)/365日

以上の①+②の合計額で本税の額によってはお安くすみません。
必ず期間内に確定申告をするよう気をつけましょう。

譲渡所得

さて、問題の譲渡所得ですが、その税額計算方法は、譲渡収入金額より取得にかかった費用(土地や建物の購入代金、建物の建築・増改築・整地・水道・ガスなどの整備や取り壊しが必要な場合の各費用、取得にかかる各種税金、仲介手数料、取得の為の借入金利で使用開始前の期間に係るものなど)と譲渡費用(譲渡時の仲介手数料、印紙代、広告費、測量・鑑定料、取り壊しや補修費用、買主との交渉の為に要した交通費・通信費など)の必要経費を差し引き譲渡所得の金額を差し引き譲渡所得の金額を算出し、そこから特別控除があれば差し引いて課税譲渡所得金額が算出されますので、これに税率を乗じて税額となります。

売却したマンションがマイホームだった場合には、その譲渡益に対しいくつかの特例があり、これを特別控除といいます。
特別控除には、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除(譲渡益から3,000万円を控除する)や軽減税率の特例として居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などがあります。
他にもやや特殊な収用交換、交換・買い換えの特例などもあり、また、平成21年および平成22年に土地等を取得した場合の特例制度として長期譲渡所得の1,000万円特別控除の特例(譲渡所得の金額から1,000万円を控除する)などもあります。

また、申告書類には確定申告書の他に、譲渡所得計算金額算出の計算用として「譲渡所得の内訳書」という必ず提出しなければならない重要な添付書類があります。
この書類に税額の計算方法で説明した譲渡収入金額や取得にかかった費用、譲渡費用を書き込み提出するのですが、併せて譲渡・取得それぞれの売買契約書(金額・所在・面積・契約者の分かるもの)、取得費・譲渡費用等の領収証(支払日や支払い金額支払先の分かるもの)が必要となります
(国税庁のホームページに譲渡所得申告チェックシートというものがあり、そこには提出に必要な書類ではなく、提出をお願いしている書類となっていますが、何の資料も添付しないで申告をした場合、税務署からの問い合わせが、かなり高い確率でくることでしょう)

また、これらの書類に適正な収入印紙が貼付され消印されているか確認してください。
売買契約書では、貼付漏れ・消印漏れがあると「過怠税」というペナルティがあり、領収書の収入印紙の貼付漏れは、発行した業者に過怠税が課されます。

まとめPoint

以上をまとめると、

  1. マンション売却益が生じたら必ず確定申告を行う。
  2. 特別控除が受けられるかどうかをよくチェックする。
  3. 譲渡所得の計算の際には、必要経費を漏れがないように整理し、譲渡所得の内訳書をしっかりと作成する。

以上が確定申告を損することなく行うポイントです。
皆さんおわかりいただけたでしょうか??恐縮ですが、これにて終わりにさせていただきます。すいません。。。
また次の機会にお会いさせてください。