私、株式会社いざ売るカンパニーの社長「一棟 売男♂の44歳」
今回は恐縮ですが「マンション売却の際に気になる公示価格の下落や高騰に関わる注意点」についてお話しさせていただきます。すいません。。。

土地価格

まず最初に、公的な機関から公表される土地価格(公示価格・路線価・基準地価)を簡単におさらいしておきましょう。

今回のポイントである公示価格とは、地価公示法(昭和44年法律第49号)に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1回公示する標準地価格で、昭和46年から毎年実施され、対象は原則都市計画法による都市計画区域内ですが、取引が相当程度見込まれる区域では政令で定め対象区域となる事もあります。

路線価は、公示価格の8割程度が目安とされ、相続税法に基づき国税庁が調査し価格を決定します。
公示地価などは敷地の価格ですが、路線価は一定の距離をもった道路面に対して価格が決められます。
基準地価とは、昭和50年以降国土利用計画法施行令を根拠に都道府県が調査主体で公表される価格です。
基準地価は都市計画区域外の宅地ではない林地なども含まれます。

経済情勢からの公示価格

2012年のアベノミクスによる金融緩和と2013年9月の東京オリンピック招致の成功で、リーマンショック前の水準にまで戻ったとされる経済情勢ですが、公示価格はどうでしょうか。
2015年までの公示価格をみると、どうやら2008年の水準にまでは届いていないようですが、 上昇率に注目してみると明らかに上向きです。

住宅地の対前年比の上昇率でみると、福島原発関連の主要拠点となっている福島県いわき市内がベスト10を占め、商業地では北陸新幹線の開通で沸いた金沢市上昇率1位だったようですが、しかしながらどちらもマンションの価格と密接に関係のある地域とは言えないのではないでしょうか。
マンションの価格と関係が深そうな東京首都圏トップ10では、港区南麻布・赤坂の高級住宅地と東京オリンピック開催効果で価格上昇の期待が顕著な湾岸エリアである月島・勝どきがランクインしています。
そんな中に東京近郊では、千葉県木更津の市内住宅地がランクイン。これは、アクアラインの値下げ継続決定、イオンモール木更津などの影響が考えられます。
大阪圏では新駅開通の神戸市灘区がトップで他では芦屋・岡本といったこれまた高級住宅地がランクインしています。

高級住宅地など元来人気のあるエリアは経済好転の影響を反映しやすく、逆に地方の不人気エリアは好影響が反映されるまでに時間がかかる傾向がありますが、地方のエリアでも全国の注目浴びる要因一つで大きく様相が変わってしまうことがみてとれます。

マンション売却と公示価格の関係

さて、マンション売却と公示価格の関係ですが、公示価格がその年の1月1日時点の価格を3月中旬に公示する為、タイミングによっては、マンションの方が先に経済情勢を反映する場合もあります。
マンション価格の下落と高騰については、先にお話した地域による格差と併せて考えなければならないのがマンションの築年数です。

築年数の古いマンションほど下落の影響をもろに受け、かなり早く反映されます。しかしながら、高騰の時の恩恵はほとんどないといって良いでしょう。
築5年以内の築浅のマンションでは、それなりに高騰の恩恵があり、下落に関しては反映も緩やかです。

2020年の東京オリンピック開催に向け、都心部とりわけ東京の湾岸エリアの分譲マンションの価格が上昇しているといわれています。
2012年のロンドンオリンピックの際には、ロンドンの住宅価格が、五輪開催決定の2005年7月から五輪開催の2012年7月までの7年間で、途中でリーマンショックに伴う大幅な住宅価格の下落があったにもかかわらず、25%上昇したというデーターから、過去の五輪開催地の事例を基に、東京五輪でも、開催決定の2013年9月から2020年7月までに最低でも20%以上は価格上昇が見込めるという予想もあちらこちらで聞かれます。
実際に2013年9月から2015年4月までの東京都の住宅価格指数が、上昇率7.3%というデーターもあり、これからまだまだ更に上昇が見込めると考えられているようです。
対して2014年の公示価格平均は前年比4.41%となっています。

まとめPoint

これらのデーターをどのように判断されるかは人それぞれですが、日本全国で公示価格の下落・高騰の度合いは異なり、更にはマンションの価格に反映するスピードに格差があり、またその地域を取り巻く情勢・情況によっても価格の下落・高騰の度合いが変わってきます。
公示価格を基にマンションの売却を考える場合、まずは売却を考えているマンションの地域特性・情勢・情況を冷静に見極めて判断することが重要です。

以上がマンション売却の際に気になる公示価格の下落や高騰に関わる注意点です。
皆さんおわかりいただけたでしょうか??恐縮ですが、これにて終わりにさせていただきます。すいません。。。
また次の機会にお会いさせてください。